Territori montani: agevolazioni fiscali e nuova disciplina

L’acquisto di terreni agricoli situati in territori montani può beneficiare di un regime fiscale particolarmente favorevole, ma l’applicazione dell’agevolazione richiede una verifica che non può arrestarsi alla semplice appartenenza del Comune a una Comunità montana.

Il tema assume oggi particolare rilievo alla luce della legge 12 settembre 2025, n. 131, recante Disposizioni per il riconoscimento e la promozione delle zone montane, e del successivo D.P.C.M. 11 maggio 2026, n. 121, entrato in vigore il 22 luglio 2026, che ha introdotto i criteri per la nuova classificazione dei Comuni montani.

L’art. 9 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 costituisce il principale riferimento sul piano tributario. La norma prevede, nei territori montani individuati secondo la disciplina richiamata, un particolare regime per i trasferimenti di proprietà di fondi rustici a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla relativa gestione previdenziale e assistenziale. Il beneficio è stato successivamente esteso anche a determinate fattispecie nelle quali l’acquirente si impegni, nell’atto di acquisto, a coltivare o condurre direttamente il fondo per almeno cinque anni.

Il primo profilo di attenzione riguarda, dunque, il requisito territoriale. La disciplina fiscale non collega automaticamente l’agevolazione alla mera appartenenza del Comune a una Comunità montana. La Comunità montana costituisce infatti un istituto dell’ordinamento degli enti locali, mentre la nozione di “territorio montano” rilevante ai fini fiscali discende dalle specifiche disposizioni richiamate dalla normativa tributaria.

La distinzione è tutt’altro che meramente terminologica. Nell’acquisto di un terreno agricolo, non è sufficiente accertare che il Comune nel quale il fondo è ubicato rientri in una Comunità montana: occorre individuare la specifica fonte normativa che consente di qualificare quel territorio come montano ai fini della particolare agevolazione richiesta.

La questione assume ulteriore rilevanza con la nuova disciplina introdotta dalla legge n. 131/2025, che ha previsto un sistema di classificazione dei Comuni montani basato su criteri omogenei di carattere geomorfologico. Il D.P.C.M. n. 121/2026 ha dato attuazione a tale previsione attraverso l'individuazione dei criteri per la nuova classificazione.

La stessa legge, tuttavia, evidenzia la necessità di distinguere tra la nuova classificazione generale dei Comuni montani e le singole discipline fiscali e settoriali. In particolare, la legge prevede espressamente che la nuova classificazione non si applichi indistintamente a tutte le misure esistenti e demanda a un successivo intervento legislativo il riordino e il coordinamento delle ulteriori agevolazioni, anche fiscali, previste a favore dei Comuni montani.

Si crea così, nella fase attuale, un possibile problema di raccordo tra classificazione amministrativa e disciplina tributaria. La circostanza che un Comune venga incluso o escluso dalla nuova classificazione amministrativa non consente, di per sé, di concludere automaticamente per la spettanza o meno di una specifica agevolazione fiscale, dovendosi verificare quale sia il parametro territoriale espressamente previsto dalla singola disposizione tributaria.

La problematica è particolarmente delicata per gli atti di compravendita già programmati o in corso di perfezionamento. L’applicazione del regime agevolato richiede infatti di coordinare la disciplina fiscale con la documentazione amministrativa relativa alla classificazione del territorio, senza trascurare la qualificazione catastale e urbanistica del terreno e i requisiti soggettivi dell’acquirente.

In altri termini, la domanda non è soltanto se il Comune possa essere oggi definito “montano”, ma quale nozione di montanità assuma rilievo ai fini della specifica imposta e dell’agevolazione invocata.

La fase transitoria in corso rende quindi particolarmente importante un’attività preventiva di due diligence fiscale e amministrativa. Prima della stipula, appare opportuno verificare la fonte normativa della qualificazione montana, la disciplina tributaria concretamente applicabile alla data dell’atto e l’eventuale presenza di disposizioni transitorie o di coordinamento introdotte nell’ambito del nuovo riordino.

Il futuro intervento legislativo di coordinamento sarà, sotto questo profilo, particolarmente significativo. La riforma delle zone montane potrebbe infatti incidere sulle modalità con cui le agevolazioni fiscali vengono collegate alla classificazione del territorio, con possibili ricadute anche sulle compravendite di terreni agricoli.

Per operatori, acquirenti e professionisti coinvolti nelle operazioni immobiliari, il punto centrale è quindi evitare automatismi: la nuova classificazione amministrativa dei Comuni montani non coincide necessariamente con il presupposto fiscale richiesto per l’agevolazione. Il corretto trattamento tributario deve essere ricostruito attraverso il coordinamento tra normativa fiscale, disciplina amministrativa e concreta situazione del terreno.